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｜胡葆森“意难平”。
图源｜每经媒资库
全文约1700字▼
“河南，只有河南；但河南，不止只有河南。”
7月24日晚，建业集团微信公众号发文《挥手自兹去，此心寄河山》，开篇就对这次资产处置做了说明，“七月盛夏，风雨从容。7月23日，只有河南·戏剧幻城、建业电影小镇两大文旅项目完成股权交割。数载深耕，纵使心有波澜，我们依然挺身赴前路”。
壹
收购方看中了什么？
7月23日，建业地产公告称，公司联合河南中原、河南建业一路有戏文化旅游产业发展有限公司，与信宸资本相关主体签订股权转让协议，达成一项重大文旅资产交易，涉及只有河南戏剧幻城及建业电影小镇两大核心文旅项目。此次交易总代价为30亿元。
交易完成后，信宸资本旗下主体将持有承载两大文旅资产的两家新设目标公司100%股权，建业地产不再持有戏剧幻城、电影小镇相关文旅资产权益；底层主体河南中原、一路有戏将回购国资所持股权，变为建业地产间接全资附属公司，仅保留住宅类剩余资产。
从交易价格看，截至2025年末，两大项目合并备考账面净值40.25亿元，30亿元出售价较账面值折价超10亿元。不过，因文旅项目资金投入较大，这两大项目合并来看，2024年税后亏损6282万元，2025年税后亏损5529万元。
那么，信宸资本作为中信资本旗下的私募股权投资平台，看中了这笔交易的什么？
中指研究院企业研究总监刘水认为，收购方首先看中的是头部文化IP，只有河南・戏剧幻城具备全国性文化辨识度，属于同类型演艺景区稀缺标的。建业电影小镇属于中部头部影视沉浸式景区，与戏剧幻城形成一日/两日游联动，客流互补。两个项目复刻门槛较高，属于一次性重投入、长期持续变现的成熟文旅资产，客流增长确定性强。
同时，折价收购安全垫较为充足，账面值40.25亿元，交易对价30亿元，折价超10亿元；交易采用干净壳剥离模式，建业将项目独立装入全新主体，消除原有高额融资利息负担。此前项目亏损主要因固定资产折旧、房企贷款财务费用，剥离高成本债务后，更换低成本银行/保险资金融资，每年财务成本可明显缩减，后续有望实现净利润转正。
贰
偿还债务
在一众上市房企中，建业地产一直是一个特殊的存在。30年来，公司鲜少走出河南省，大部分土地储备和项目集中在河南，覆盖河南各个地市。
截至2025年底，公司79个在建项目全部位于河南；公司土地储备建筑面积2540万平方米，河南省内占比98.97%。2019年，其销售额突破千亿元大关，更是创下单一省份成交额超千亿元的行业纪录。
在胡葆森的商业构想里，覆盖河南所有县城，让河南人住好房子，是第一步。第二阶段是，开拓文旅、足球等板块业务，从地产开发商转型生活运营商。
然而，2023年6月，因一笔境外债利息未能在宽限期结束之前支付，公司正式宣告违约，此后开始寻求境外债务重组全面解决方案。
2026年1月的建业集团年度管理年会上，胡葆森仅以视频形式参会，打破多年现场出席惯例。
建业地产今年6月30日发布的公告显示，公司已完成离岸债务全面解决方案的尽职审查及清盘分析报告初稿，正在制定初步重组方案，并已向债权人财务顾问提交重组条款核心框架。同时，公司已与现有贷款人就延长集团约9.25亿元借款达成协议，同时仍在推进其他到期借款更新或延期安排，并积极寻求援助贷款等融资渠道。
不过，截至2025年末，公司总负债高达1035亿元，有息负债232.47亿元，而账面现金仅4.2亿元，净资产为负。
本次出售文旅项目，对建业地产后续债务重组会有何影响？
刘水认为，从较为积极的角度看，因两大文旅项目需持续投入运营维护、融资付息，该交易从源头削减了年度现金流出，并同步剥离了配套债务、解除集团连带担保，每年可减少财务支出等费用，改善重组方案底层盈利测算。
同时，回笼有限现金流，30亿交易总额扣除项目抵押负债、税费后，净回笼资金为7.05亿元，将用于保交楼工程款、上下游供应商欠款、离岸债务重组配套支出等。此外，持续推进业务瘦身，兑现“聚焦住宅开发”承诺，修复债权人信心。
但从另一个角度看，核心优质资产折价出售，会削弱重组偿债的抵押物池，大额资产处置也进一步暴露出公司流动性紧张的局面。境外债务持有人看到核心文旅资产折价变现，判断集团无其他高价值可处置资产，可能会提出更苛刻的重组条件。
整合自每日经济新闻、第一财经
编辑｜陈梦妤
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